Если прошлый год вошёл в историю своими курсовыми колебаниями и запомнился как ударный и шокирующий, то в этом, на первый взгляд более стабильном 2016 году, стало вдвойне тревожнее. Продать за 50 тысяч долларов квартиру, купленную за 80 тысяч, и считать это несказанной удачей — таковы, казалось бы, суровые реалии 2016 года.
Даже опытные эксперты в сфере недвижимости не могли предугадать, как поведёт себя рынок. Слишком сложной оказалась ситуация. Падение платёжеспособного спроса, курсовый шторм, масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов в крупных городах страны и, конечно же, символ 2016-го — дедолларизация…
Сегодня «Крыша» предлагает оглянуться назад и понять, что же произошло с ценами на недвижимость в текущем году и чего ждать в 2017-м.
Цены: от доллара к тенге
Безусловно, главным событием года, перевернувшим рынок, стал его переход на тенге. Напомним, цены, традиционно исчисляемые в долларах, в феврале вдруг стали тенговыми — правительство решило, что это поможет стабилизировать положение. И действительно, запросы продавцов начали стремительно снижаться. Однако отрицательная динамика оказалась не совсем такой, как ожидали многие.
Сегодня, подводя итоги, аналитики уверенно заявляют: в 2016 году жильё в городах РК подешевело в среднем на 25 %, но на докризисный уровень цены так и не вернулись.
Астана
Индекс цен в столице в декабре составлял 338 300 тенге за квадратный метр. Это примерно на 16 % меньше, чем в начале года (в январе единица площади стоила порядка 413 тысяч тенге).
Главные изменения произошли в феврале и марте, когда под влиянием дедолларизации цены снизились более чем на 7 % (—30 375 тенге) и на 3.2 % (—12 225 тенге) соответственно. В апреле, мае и июле отрицательная динамика составляла 2-3 %, в остальные месяцы не всегда дотягивала и до 1 %. Декабрь не стал исключением. По сравнению с ноябрём индекс отклонился всего на 0.5 %.
Однако при кажущейся стагнации взглянуть на ситуацию помогают данные об изменении цен в среднем за квартал. В начале года индекс «Крыши» в Астане составлял более 389 тысяч тенге, во II-III квартале опустился до 357–344 тысяч, а в IV и вовсе снизился до 339 тысяч.
Что касается валютного показателя, то он откатился примерно на 9 %. При нынешнем курсе квадрат в Астане стоит 1 038 долларов. Рекордный минимум был установлен 9 августа, когда индекс достиг 978 долларов за квадрат (при курсе 348 тенге за доллар).
Однако в национальной валюте показатель постоянно обновляется. Средняя цена предложений в декабре — очередная точка этого непростого пути. Ведь, несмотря на снижение, запросы продавцов сейчас выше, чем в июле 2015 года, примерно на 6 %.
Алматы
В южной столице, как и в Астане, рынок за год просел на 16 %, из них на 8 % — в марте. В апреле, мае и июне отрицательная динамика соответствовала 3 %. В августе и сентябре наблюдался прирост в пределах 3 %, затем, в октябре, последовало снижение на 5 %. В ноябре индекс не изменился, а в декабре вырос на 1 %, составив 366 500 тенге за 1 кв. м.
Что касается валютного показателя, то совсем недавно был пройден очередной психологический барьер. Квадратный метр в Алматы оказался дешевле 1 000 долларов. Например, 6 декабря средняя цена предложений в пересчёте на актуальный на тот период курс составляла 995 долларов за квадрат. В целом же отмечается снижение на 8.7 %, с 1 202 долларов в январе до 1 097 в декабре.
Докризисный уровень цен здесь ещё не достигнут в отличие от Астаны. Между актуальным показателем и июльским индексом 2015 года существует дистанция 15 %, вдвое больше, чем в столице.
Регионы
Следует признать, что в мегаполисах положение рынка наиболее стабильное. В рейтинге 10 городов, по которым «Крыша» владеет информацией о динамике цен. В этом списке просевших рынков РК последние места занимают Астана и Алматы.
Также незначительно пострадали Уральск, Шымкент и Петропавловск (—20 %). Средний республиканский показатель характерен для Усть-Каменогорска и Караганды (—26 %). Недвижимость в Таразе и Актобе потеряла более 30 % стоимости.
Городом с самым подешевевшим в этом году жильём стал Актау, где индекс цен снизился на 40 %, что соответствует 171 тысяче тенге. В январе единица жилплощади здесь стоила почти 430 тысяч тенге, а сейчас — чуть более 257 тысяч.
Кстати, этот населённый пункт когда-то занимал второе место в тройке городов с самым дорогим жильём в РК, однако в декабре на этой позиции оказалась Астана. Актау досталось третье место.
Лидером ценового рейтинга по-прежнему является Алматы. Квартиры здесь более чем в два раза дороже, чем в некоторых областных центрах (Актобе, Тараз, Петропавловск и др.).
Жив ли рынок?
Что касается активности рынка жилья, то, судя по информации Комитета по статистике РК, 2016 год оказался вовсе не провальным. За 11 месяцев было заключено порядка 170.5 тысячи сделок. На долю столицы приходится порядка 22 тысяч фактов перепродажи жилья. В Алматы зарегистрировано более 24 тысяч операций с домами и квартирами. Во втором полугодии в этих городах ежемесячно перепродавалось свыше 2 000 объектов. В прошлых годах этот показатель был ниже.
Какое жильё искали в 2016 году?
Нельзя сказать, что в этом году радикально изменились предпочтения пользователей сайта. В Астане, как и прежде, актуален левый берег, в Алматы — Бостандыкский район и ряд новых ЖК в старой части города.
Однако следует отметить, что если ранее пользователей чаще интересовали объявления от хозяев, то теперь популярность набрал запрос «Рассрочка». Также всё больше пользователей интересуются обменом. Учитывая это, разработчики сайта на днях внедрили специальную опцию, которая позволяет рассматривать именно такие варианты.
Что касается цен, то популярны однокомнатные квартиры, стоимость которых не превышает 10–15 миллионов. А так как снижение цен всё ещё продолжается, не исключено, что скоро в базе «Крыши» станет несколько больше объектов, соответствующих этой категории.
Автор: Алина Буравцева